San Diego hemförsäljningdiagram: Inte alla att de syns vid egennamn Schwartz
Granska de nytt frigjorda fastighetförsäljningsdatan för San Diego, laypersonstyrkan avslutar att Juni de home gillandediagramen var ner ungefärligt 1 procent som jämfört till Juni 2005. Verkligheten är nedgången är sannolikt mycket närmare tre eller fem gånger de publicerade diagramen. Anledningarna för denna är verkligt ganska påtagliga, när man betraktar following fakta: - De citerade gillandediagramen är de median- försäljningspriserna. Övre-slutet, den lyxiga home marknaden har varit extremt starkt i sydliga Kalifornien och är relativt immunt till ökande räntesatser. Det fungerar totalt frånsett resten av fastighetmarknaden. Försäljningarna av dessa övre-slutet lyxiga gods kör de median- gillandeförsäljningsdatan skevt.
Ett långt exaktare diagram skulle är genomsnittsförsäljningspriset. Alternativt data bör utesluta, eller gör miljon dollar plus försäljningar en separat kategori. - De rapporterade försäljningsdatan tar inte in i övervägandeincitament som används av inte endast viktiga byggmästare, men, i dagens marknad majoriteten av home säljare, för att locka knappa köparear för att inhandla deras egenskaper.
Öppna bara upp söndagfastighetavsnittet av ditt lokala papper, och storleken av dessa incitament blir ganska påtaglig. Bara några incitament som jag bemärkte i mitt nya papper: $15.000 closing kreditering för kostnad och $25.000 in mot en räntesatsbuy ner eller förbättringar; $50K som ska hjälpas att betala ditt, intecknar; säljare betalar intressedelen av din nya lånbetalning för första 6 månader, alla nonrecurring closing kostnader, plus 12 månader av HOA-avgifter. Jag kunde gå på, men, du måste förstå att byggmästarna inte är altruistic. Inte de önskar bara att flytta standing inventarium och flyttar det nu för några mer längre nedgångar! Medan på ämnet av byggmästareincitament, det var bara ett litet över ett år sedan det majoriteten av byggmästare, inte ens co-operating med fastighetsmäklare. Nu har byggmästaren/medelsamarbetet gått 180 grader plus! Typisk byggmästare erbjuder två eller 2.5 procent co-opcommissions. Nu medel inviteras till skötte om fruncher, och den erbjudna coen-op inkörer upp till 5 procent, som annonserat i Juli 23, 2006, Union-Tribune! Köpincitamentfenomen är inte vid några medel det exklusiva området av nya home byggmästare. Faktiskt jag skulle säger att majoriteten av individuella home ägare är också forced in i incitamentleken. Fast inte många erbjuder incitament från början av deras marknadsföring, efter sex till åtta veckor på marknaden, idén blir mer lockande. Även utan att erbjuda några incitament, majoriteten av erbjudanden nu presenteras med köpareincitamentbuilt-in som ett tillstånd av försäljningen! Ett år sedan ett skulle är hårt ansatt att finna någon individuell home säljare eller att major erbjudande incitament för ny home byggmästare. Nu det är bara dessa incitament som kör också gillandedatan skevt. En hemförsäljning $500.000 med en $25.000 räntesats köper-ner/stänga sigkostnader, packe somincitamentet registreras som en försäljning $500.000. Yet försäljningen $500.000, var i verkligheten den endast $475.000 eller 5 procenten nedanför de rapporterade försäljningsdatan! , om så försäljningen $500.000 var bara 1 procent nedanför Juni 2005 den median- gillanden, du kan se att ”den verkliga” skillnaden var 6 procent under i fjol! Andra faktorer som inte nämns i pressen, som är viktiga till vår marknadsriktning, är: Typisk perioden från den sena mars till och med September är det starkast för fastighetförsäljningar. Vad gör både ett enormt, och den fortsättande månaden över månadförsäljningar går ned och nu en home gillandedroppe, under denna ”varma” tid, varslar för marknaden, som den skriver in den svagare fall-/vinterperioden? Sista ien stora partier av intresset endast, den van vid stöttan för 100 procentlån upp vår marknad för lasten få år, har två eller tre årstidsperioder, tills beträffande-amorteringen (på de aktuella rådande räntesatserna) av lånet balances. Majoriteten av dessa räntesatsjusteringar uppstår i 2007 och 2008. I min åsikt denna är ingen ”retur till normalen” eller ”den små korrigeringen” till den San Diego fastighetmarknaden. Vid årets slut där inget förnekar oss erfar en tvåsiffrig gillandenedgång. En nedgång, som tar år, inte månader, att fungera sig ut. |
