Den Silicon Valley husstatistiken ”flipper ur dig ut”, vid Broderick Perkins
Nya registrera-höga home priser gick på böckerna i Silicon Valley, men hemförsäljningar är ner och under tryck från en intecknatillförselsqueeze som låter vara entry-level köparear som vrider i winden. Lokala experter säger att $40.000na Februari-till-Marscherar hopp i det median- priset av single-family detached utgångspunkter och increasen $25.000 i condos och townutgångspunkter är mer en reflexion av förminskande buying i mindre dyra områden och, till en lesser grad, mer stor försäljningar i mer rik områden. Den ovanliga marknadstrenden gör det avgörande för att köparear ska fördjupa sig i lokala köpande marknadstillstånd, firm upp deras anledning för att köpa -- att att uppta eller investera -- och att spika ner hur long de planerar på att rymma på utgångspunkten. ”Den är inte bara om median- priser,”, säger Richard Calhoun, mäklare av den Creekside fast egendom i San Jose. ”Vanligt, när det är en god tid att köpa i länet, det är en god tid att köpa överallt. Det är inte vanligt varmt och cold i det samma länet. Vi har en marknad, som verkar att delads längs geografiska gränser,” honom fyllde på. Det median- priset av enkla familjutgångspunkter nedde ett register $830.000 i mars som förmörkar det gammala registret av $819.950 som baksidt ställdes in i Juni av 2006, enligt Calhouns informationsbladet för marknaden för fastigheten för fjärdområde. Det nya registret föreställer ett hopp $90.000 i de median- månaderna för det home priset itu. Rapporten, som bestås av av statistik från områdets servicen för åtskilliga förteckning, BETRÄFFANDE InfoLink av Campbell, CA avslöjer också ett nytt median- prisregister för condos i mars, $530.000. Det sista registret ställdes in tidigare detta år i Januari, då det median- kom in på $518.880. Under tiden emellertid, försäljningar returnerar allra (single-family och condos) var ner till 1.306 in mars detta år som jämförs med 1.647 i mars 2006. Experter säger att förminskande buying i de mindre dyra områdena förbinds direkt till mer styv lånkrav och långivare curtailment av riskablare lån och att följa en increase i utmätningar och mer reglerande tryck för att dra åt handväskaraderna på lätt intecknar pengar. ”Den är på grund av att dra åt av utlåningkrav på tillträdesnivån, medan det högre slutet går starkt och frambringar fortfarande en större del av de totala försäljningarna,” säger mäklarestacken Campbell, som publicerar REReport.com, ett statistiskt sammanbrott som är liknande till Calhouns informationsblad. Med utmätningar som faller faktiskt vid 49 procent från Februari 2006 till Februari 2007, enligt utmätningbogserare, har RealtyTrac.com, Silicon Valley ridit ut utmätningstormen bättre än mest regioner. Under den samma perioden närliggande län Alameda (upp 132 procent); San Francisco (upp 93 procent) och San Mateo (upp 53 procent) alla led stigande hastigheter. Statewide utmätningar var upp mer, än 78 procent och rikstäckande dem steg vid 11 procent under den samma perioden, enligt RealtyTrac.com. Tyvärr Silicon Valley, som andra marknader riksomfattande, kan inte fly utmätningnedfall. ”Har många långivare gjort bort med 100 procent finansiering, och Freddie Mac köper endast (den justerbara hastigheten intecknar, eller ”ARMs”), lån som kvalificerar sig på denregistrerade hastigheten. Det har en stor inverkan på det låga slutet,” sade Campbell. Förutom fortleva långivare som bak av subprime och andra riskabla lån, pölen, torkar upp, därför att andra långivare har stängt sig upp shoppar tack vare avoga aktieägare för risken, köparear som inte kan ha råd med hög-utgångspunkt priser och resulterande obestånd. Paul Garcia, mäklareägare av Stillahavs- blå rättvisa i centrala San Jose säger 100 procent lån, som van vid gå till first-time hemköpare med kreditering massor av 660 till 680 och ingen uthyrnings- historia, är, gott, historia. ”Även med en ställning av 760 eller högre det är en smärta som igenom får dessa lån. Endast några grupper gör dem. Och dessa är folk har kassa $150.000 i gruppen, är att köpa som är owner-occupied och, har goda inkomster. Det som är van vid, är en slamdunk, och nu de är nitpicking,” Garcia sade. På det annat slutet att köpa i mer rik områden stöttas av Silicon Valley långsamt, men växande stadigt ekonomi, som, i årsendingen i Februari, tyckte om en 2.4 procent tillväxt i numret av jobb. Den high-paying datorsektoren var regionens största jobb-producerande sektor under perioden, enligt Kaliforniens avdelning för anställningutveckling. Arbetslöshetstal i Siliconet Valley var 4.6 procent i Februari, ner från 5 procent ett år sedan och lägre än 5.2 procent för Kalifornien och 4.9 procent för nationen, utrikesdepartementet rapporterade. ”Vi har ett professional folk för radda som förbinds med teknologiindustrien,”, sade Warren Winsness, presidenten av Santa Clara den ståndsmässiga anslutningen av fastighetsmäklare. ”Jag tänker inte att de (förminskande riskabla lån) gjorde det mycket skillnad. Köparear för en radda ut känner igen där att räntesatser är låga och de önskar att köpa en utgångspunkt. Jag sålde två hus den sista veckan i åtskilliga erbjudandescenarion,” honom fyllde på. Emellertid Winsness, mäklareägaren av den Winsness fast egendom i Los Gatos som medges, ”jag, finner inte ett raddafolk att söka efter fixer-uppers. Du måste verkligt att se de olika marknaderna.”, Det är bara vad Calhoun gjorde för att förklara olikheten mellan rekordnivåpriser och fallande försäljningar. ”Det är mer ett ämne av lån för subprime som (och annat riskabelt) medför det låga slutet att gå byen-bye, än det är på grund av det höga slutet som får en större procentsats av försäljningar,” Calhoun sade. Enligt Calhoun: - Silicons Valley ”låga slut” (centralen och i stadens centrum San Jose, den östliga dalen, södra San Jose), var priser är mest billig, konto typisk för 16 procent av hemförsäljningarna i marknaden. Nu försäljningar består av endast 12 procent av marknaden, en förlust av 30 procent av volymen.
”Det låga slutet är var du har alla inventarium så de önskvärda områdena kör upp det median-. Numren är vilseledande, och de flipper ur dig ut,” sade Manuel De Neves, en fastighetsmäklare på Firesidefast egendom i Sans Jose område för pilGlen. - ”De moderata” områdena (Santa Teresa, blomningdalen, evergreen, pilGlen, den norr dalen, Santa Clara och Campbell) konto typisk för 52 procent av hemförsäljningar och har återstått samma på omkring 51 procent.
- ”Den moderat dyra” accounten för regionen (Cupertino, Sunnyvale, bergsikt, den Almaden dalen) typisk för 22 procent av Silicons Valley hemförsäljningar medf8or nu i 26 procent, upp 20 procent.
- De dyraste områdena accounten ”för det höga slutet” (Los Gatos, Saratoga, Palo Alto, Los-alter och Los-altkullar) normalt för 8 procent av marknadens försäljningar, konto nu för 11 procent, en 20 procent tillväxt.
Silicons Valley median- pris får också en ökning, när avtal kommer in med högre priser, än de frågande priserna. Det händer oftare i de moderat dyra och high-end sektorerna. Countywide det median- försäljningspriset på enkla familjutgångspunkter var, i genomsnitt, 99.7 procent av fråga eller listapriset i mars. Emellertid i bergsikt, det median- försäljningspriset var, i genomsnitt, 105.9 procent av det frågande priset; Sunnyvale 103.7 procent; Palo Alto 102.5 procent och i Los-alter, 101.8 procent, enligt Calhouns nummer. ”Fastighetsmäklare måste att spendera mer tidcoachningbeställare för att finna ut vad deras behov är och vad de planerar så, dem kan göra ett informed beslut. Det är inte bara median- priser, men också information om skillnader i områdena,” sade Calhoun. |
