Silicon Valley priser hoppar, men bedömaren fäller ned värden för tusentals vid Broderick Perkins
Kostnaden av ensamståendear i den topsy-turvy Silicon Valley husmarknaden hoppade $50.000 i en månad, men detta år, åtminstone 15.000 home ägare tycker om lägre fastighetsskatter på grund av fallande home värden i några områden. Silicons Valley median- pris av ensamståendear vrålade till $790.000 i Februari, upp från $740.000 per den tidiga månaden och $765.000 ett tidigare år. Det överraska hoppet kommer på hälen av Januari som är median- av $740.000, som var samma om det tidigare året, i Januari 2006. Det plana Januari-till-Januari priset reflekterade också vad hade varit en nedåtriktad trend i home priser efter tidig sista sommar, enligt San Jose-baserade för den Richard Calhouns för den Creekside fast egendommäklaren informationsbladet för marknaden för fastigheten för område fjärden. Emellertid Februaris höjdhopp i priser verkar att sätta en positiv rotation på marknaden. ”Jag ser ett lott mer köparear som är aktiva. De kommer att realisera att kanske priser inte går ner,” sade Warren Winsness, presidenten av Santa Clara den ståndsmässiga anslutningen av fastighetsmäklare. Winsness mäklar också ägaren av den Winsness fast egendom i Los Gatos, sade att det finns mer aktivitet för öppet hus, än i nya månader och säljare tar tid att förbereda deras utgångspunkter för att marknad ska göra dem visuellare attraktiva till potentiella köparear. ”Anställning är bättre, folk får realistisk. De önskar att flytta sig,” honom fyllde på. Högt pris av hus hade begränsat rörelse. Home priser i Silicon Valley maximal på $819.950 i Juni av 2006, men vid Januari hade priser för detta år fallit nästan 10 procent till $740.000. Februaris marknad som djupt klipps in i de förluster som baksidt sätter $50.000 i det median- priset av ensamståendear, men det, kan vara för tidig att fira. Calhoun säger att månaden till månadprishoppet inte signalr likely delen och trenden för fallande priser ändrar. ”Du måste att vara försiktig. Datan är månatliga och när du ser den på veckobasis, de $50.000 uppstod alla i de sista tre dagarna av Februari, då high-end home värden för en radda stängde sig. Det fanns en disproportionate increase i high-end closings,” sade Calhoun. Sannerligen ett verkligt nummer av individuella städer och mindre gemenskaper avslöjer Januari-till-Februari 2007 eller year-to-year prisnedgångar eller båda. ”Det finns en enorm geografisk mångfald i hur snabbt egenskaper säljer. De dyra geografiska områdena gör upp en stor procentsats av försäljningar, och de säljer med åtskilliga erbjudanden. Andra områden har prisavskrivningar. Det visar dig att marknaden inte är i equilibrium,” Calhoun fyllde på. Marknaden är också ut en whack vid typ av hus. I stället för stigning det median- priset av condos tog en hit som ner flyttar sig från $515.000 ett år sedan i Februari till $505.000 detta år. I Januari detta år, det median- condopriset var $518.880. Medan Santa Clara den ståndsmässiga bedömaren inte har ännu geografiskt eller egenskap-typ närmare detalj på utgångspunkterna som den omvärderar nor ett exakt visst nummer, flyttningen att fälla ned taxeringsvärden är ett tecken av tiderna. Silicons Valley frenesi för husmarknad under första halvlek av årtiondet medförde många köparear att bjuda upp priset av egenskaper som inflating ofta konstgjort värden. Köparear bestämt de, som inhandlade utgångspunkter på höjden av bang och måste nu sälja, är finna dem måste att price deras utgångspunkt för att sälja. Det betyder att fälla ned priset. Köparear, som inhandlade utgångspunkter under maximumet av marknaden, är den mest sannolikt att ha taxeringsvärden som är valbara för förminskning. I 2006 det fanns 5.246 Silicon Valley utgångspunkter på rullarna med förminskande taxeringsvärden, upp från 2.962 i 2005, enligt den Santa Clara ståndsmässiga bedömare kontor. Det exakta numret av utgångspunkter med förminskande taxeringsvärden för 2007 vets inte, tills bedömaren avslutar etiketten i May. Emellertid thanks till bruket av datormodeller att hålla årliga flikar på taxeringsvärdet av utgångspunkter, kontoret förutser rullning baksidt av taxeringsvärden på två till tre gånger så många utgångspunkter, som var redan på de förminskande taxeringsvärderullarna i 2006. I Silicon Valley den home ägarens en årlig fastighetsskattbill är omkring 1.2 procent av taxeringsvärdet av utgångspunkten. Det finns några undantag, men typisk, att värde fästs till det säljande priset, eller ganska marknadsvärde, när en egenskap registreras som såld eller överförd. Kaliforniens proposition 13, i del, vägleder tillvägagångssätt för att bedöma värden och begränsar till 2 procent om året mängden som bedömaren kan öka bedömningnivån på egenskaper, som inte har överfört, eller på egenskaper, som inte har avslutat nybyggnad, säger, som i ett omdana jobb. En annan regel, proposition 8, låter för tillfälliga förminskningar i taxeringsvärden, när marknadsvärden faller nedanför taxeringsvärden för proposition 13. I fjol städerna med det mest stora numret av egenskaper (stort utgångspunkter, men också några kommersiella byggnader) med förminskande taxeringsvärden för proposition 8 var Sunnyvale (1.134), San Jose (964), Santa Clara (813), Cupertino (586) och bergsikt (548). Home ägare med egenskaper beviljade en taxeringsvärdeförminskning detta år, som alltid, meddelas av en värdeförminskning för proposition 8 på deras bedömningmeddelande, som postas ut till home ägare i miden-May. Många Kalifornien län använder datoren som modellerar, men det Santa Clara länet var första och är ett av endast åtta län som ger home ägare med det extra meddelandet av fällda ned taxeringsvärden. Egendomsägare, som inte mottar en förminskning i taxeringsvärde, men tror deras utgångspunkts taxeringsvärde är för höga, kan be en granskning, efter de har mottagit deras meddelande i miden-May. Home ägare bör söka en granskning inte senare än Juni 15. Typisk det betyder att presentera till bedömare det stöttande tecknet för kontor, att en förminskning är förfallen, kanske tre eller nyare jämförbara (vid ålder, fyrkantig footage, golvplan, läge, Etc.) hemförsäljningar i egenskapens grannskap. En värdering kan inte göra ond. Om en förminskning är i beställning, bedömare kontor gör ändringen, för den årliga bedömningrullen är stängda Juli 1. Home ägare, som inte kommer överens med rönet i granskningen, har från Juli 2 till September 15 som formellt appellerar granskningen till län brädet för bedömningvädjanar, som är independenten av bedömare kontor. Normal information om granskningen och vädjanbehandlingen ges på bedömningmeddelanden. Fastighetsskattall som lag, taxeringsvärden av utgångspunkter, sparande datalistor och detaljanvisningar för arkiveringsgranskningar och vädjanar i det Santa Clara länet, tillsammans med en värds av släkt information, är är tillgänglig på ståndsmässiga bedömare website. Möjligheter är en granskning, eller vädjan kan inte vara nödvändig. Bedömare kontor justerar värden i förskott, genom att använda datormodeller till måttmarknadstillstånd vid högstadiumområdet. Tillstånd inkluderar när utgångspunkten inhandlades, hur long den aktuella ägaren har varit i utgångspunkten, läge och andra faktorer. ”Bedömaren är inte ett intäktmedel för lokal styrning. Vi försöker att göra vår mycket bäst att sätta det höger värdet på egenskaper, för bedömningrullen stänger sig,” sade den Lawrence E. stenen, ståndsmässig bedömare. Att modellera för dator används på faktiskt alla taxeringsvärden, även de som inte förminskas. I vissa fall när egenskaperna inte passar den allmänna profilen av utgångspunkter i datormodellen, bedömare kontor värderar egenskaper individuellt. Den proactive inställningen till bedöma värdehjälp håller sharen av over bedömde egenskapsvärden gott nedanför den nationella nivån. Några 60 procent av egenskaper är över värderat på en nationell nivå, enligt de fackliga nationella skattebetalarearna (NTU). Stena sagt, thanks till datoren som modellerar, mer mindre, än 5 procent av vädjanar avslutar faktiskt upp i en hearing. Hälften de sparade vädjanarna återtas för en hearing, och 45 procent får en mindre förminskning i taxeringsvärde, för de går in i en hearing. ”Vi behåller omkring 95 procent av värdet av det grälade originella taxeringsvärdet” sade stenen. I någon händelse någon förminskning i värde är tillfällig, till marknaden, och home värden återställer. Ah men är här ruben. När egenskaps värde går tillbaka till pre-reductionnivåer, proposition 8 låter bedömaren sätta en utgångspunkts taxeringsvärde på det snabba spåret baksidt till dess pre-reductionnivå, om även den increase i värde föreställer mer, än propositionen 13 l5At 2 procent årlig increase. ”Vi krävs att granska alla egenskaper i tillfällig nedgång. På höjden av den sista viktiga nedgången i home priser i midna-1990s vårt kontor förminskade värdena av nästan 100.000 egenskaper. Då marknaden gick tillbaka, vi ökade värdena till deras skyddade taxeringsvärden för proposition 13,” sade stenen. | 
