Änkan får urholkad av Kamrat Kyrktaga som användare - 2/13/2006 - intecknar lån Refinance skuldrättvisa

Änkan får urholkad av den Kamrat Kyrktaga användaren

vid Henry Missshandla

Jag like att tro att mest låntjänstemän, speciellt de, som har varit i affär per lång tid, är ärliga och kompetenta. Intecknaaffären är mycket konkurrenskraftig. Orimliga och ohederliga låntjänstemän sist vanligt inte en lång tid. Och den ångar mig, när jag hör av en berättelse av oärlighet och exploatering. I've fick dela denna berättelse.

En kvinna kallar mig frågar upp till om refinancing som hon intecknar. Jag frågar henne att några normala frågor och jag lärer att hon hade refinanced fem månader sedan till en månatlig justerbar hastighet till och med en låntjänsteman som hon vet från hennes kyrka. Hastigheten är ett lott higher i dag, än den var baksidt i September, då hon tog ut lånet. Hon är en änka på en fast inkomst och önskar att refinance till en fast hastighet.

Hon säger att hon kallar mig, därför att hon inte har en god mening om hennes erfarenhet med hennes church-going låntjänsteman.

Min första reaktion var att question visheten av att ta ut en månatlig justerbar back i September. I tidig 2002 jag började att rekommendera några av dessa månatliga justerbara program till bestämda passande låntagare. Även om förutsägelse av räntesatser är en svår uppgift, det är ett lott som är lättare att förutsäga kortfristiga hastigheter med någon grad av exakthet än långtidshastigheter, därför att kortfristiga hastigheter kontrolleras stort av den federala reserven. Långtidshastigheter vägleds av marknadskrafter.

I tidig 2002 det var tydligt att kortfristiga hastigheter gick att fortsätta att falla -- vilket de gjorde till mitten av 2004. Dessa månatliga armar var ett stort avtal på länge.

In mot slutet av 2004 jag började att rekommendera mot att ta ut en kortfristig ARM. Kortfristiga hastigheter var klart på stigningen, och den Fed ordföranden Alan Greenspan gjorde ingen hemlighet av hans avsikt att fortsätta att lyfta dessa hastigheter.

Så jag är på telefonen med denna kvinna och am som undrar varför någon skulle låntjänsteman råder att hon tar en månatlig ARM sista September, då kortfristiga hastigheter var nästan så höga som långtidsfasta hastigheter och balanserade att flytta sig higher. Jag frågar henne några mer frågor och kan berätta att hon inte förstår färdigt att hon intecknar program. Så jag inviterar henne att komma se mig och medf8ora med hennes alla skrivbordsarbete.

Hon kommer in till mitt kontor, och jag granskar till och med henne refinance papperen -- skuldebrevet, bosättningarket, och så framåt. Vad jag ser, är shocking.

Den vänder ut att denna låntjänsteman placerade henne i en månatlig ARM med en marginal av 3.80 procent. Denna är mängden som fylls på till lånets index för att bestämma räntesatsen. Högre marginalen, högre räntesatsen. 3.80 procent är ovanligt hög vid industrinormal.

Jag ser därefter bosättningmeddelandet. Hon lånade en total av $200.000, och avgiften som betalades till låntjänstemannen från långivaren, var $8.500 -- ganska high för ett lån $200.000. En sådan hög avgift betyder vanligt att mäklaren betalar låntagare closing kostnader som skapar ”en nollkostnadsrefi,” en produkt, som har varit wildly populär och en som jag signerar högt.

Inte i detta fall. Det fanns inte någon ”closing kostnadskreditering för mäklare” på bosättningmeddelandet. Jag ser därefter de specificerade closing kostnaderna. De ser typiska och brukliga. Men jag märkte ett ting -- en avgift för alstrande $2.750 betalade till mäklaren och laddade till låntagaren.

Jag ser att denna gud som fruktar, kyrklig gående låntjänsteman:

 

• Sätter en som är änka kyrklig associate i en kortfristig justerbar hastighet i sänder, när någon professionell i intecknaaffären vet att kortfristiga hastigheter är på stigningen;

   

• Ger henne den högsta marginalen på ARMEN för att motta en avgift $8.500 från långivaren;

   

• Håller den hela avgiften $8.500 och ger ingen closing kostnadskreditering;

   

• Och att vrida kniven, som ar redan stabbed, laddar en extra avgift för alstrande $2.750.

Vår church-going låntjänsteman gjorde $11.250 på hans aningslösa mål. Vår änka vet inte att ett lott intecknar omkring. Why bör inte hon lita på en med- kyrklig användare? Säkert hon behandlas ganska.

Yeah till höger.

Som jag fångar min andedräkt efter dessa upptäckter, jag märker ett mer ting. Lånet bär ett tre år prepaymentstraff. Om hon betalar lånet av inom tre år, hon är subject till ett straff som är lika till sex månad intresse eller $7.200.

Gjorde inte endast vår hålmejsel för ängeln för låntjänstemannen med ett huvud”G”, honom dömde detta kvinnor till en tre år förpliktelse på ett nedlusat intecknar! Otroligt.

Jag gav henne den bästa rådgivningen som jag kunde. Kontakta låntjänstemannens framstickande och begära en kopia av mäklare den utförda avgiftöverenskommelsen, som krävs enligt lag i mest tillstånd. Om hon inte kom överens att betala alstrandeavgiften skriftligen, hon är förfallen en återbäring.

Jag berättade också henne att begära en kopia av prepaymentstraffavslöjandet. Om det inte avslöjdes, hon kan vara i stånd till att gå till långivaren och till att be en avsägelse.

Om du läser denna kolonn ofta, du återkallar att jag rekommenderar att konsumenter frågar betrodda rådgivare liksom grann, vänner och familjemedlemmar som de kan, rekommendera som en god låntjänsteman. Om en person har en god erfarenhet med en bestämd långivare, möjligheterna är goda att han är ärlig och kompetent.

Jag får ångad, när jag hör av berättelser som denna. Mest låntjänstemän är ärliga och kompetenta. Men det finns ett lott som inte är. Det är denna minoritet som ger ut industri en blåtira. Och jag kan tänka av inget bättre exempel än en änka som får urholkad av en med- kyrklig användare. Låt oss hoppas denna grabb är inte i affären för long.